3月，市場供應量環比增加34%，隨著供應放量，備案延遲因素逐漸消解等影響，32城新建商品住宅成交規模也穩步回升。總體來看，供應、成交相較去年同期仍都大幅銳減30%以上，主要是受去年基數較高影響，故而難以掩蓋市場正在回歸常態、供求穩步回升的趨勢，而這又是去年四季度以來的慣性保持。

　　供應：環比增34%同比降30%，預計4月仍將環比上升

　　32個重點城市商品住宅3月供應量環比上升了34%，僅北京、徐州、長春、福州、海口等5個城市較上月出現了顯著下降，降幅達30%以上;而總體供應量與去年相比仍處低位，同比下跌30%。主要源于3月恰逢“兩會”，各地基本都處于政策調控的敏感期，對于預售證審批控制也比較嚴格，房企觀望情緒濃厚，不過與2月相比市場供應正在逐步回暖，后期也有望趨于穩定。

　　一線城市供應量環比上升68%，但同比依舊下降了52%，整體供應量依舊維持在歷史低位;北京新增供應量僅為5萬方，是一線城市中唯一同環比齊跌的城市。深圳的供應量不足5萬方，但受上月基數較低影響，環比增幅高達379%。上海、廣州3月供應量均大幅上升，環比漲幅分別為263%、121%。二、三線城市的總體供應量較上月小幅增長34%，環比漲多跌少，城市分化不斷加劇，諸如佛山、蘇州等二線城市環比漲幅均在200%以上;而徐州、長春、福州、海口環比均出現大幅下跌，其中海口跌幅最大達82%。與去年同期相比，二三線城市供應量仍處低位，同比下降27%，預計4月總體供應量仍有望小幅上揚，市場供需矛盾將得以進一步緩解。

　　成交：環比增46%但同比跌38%，市場走勢慣性延續

　　3月，成交量有了穩步回升，32個重點城市成交量為2191萬方，環比上升了46%，同比下降了38%。一方面隨著本月供應放量，成交有了穩步回升;另一方面，考慮到延遲備案等因素，銷售“慣性”猶存，預計未來成交熱度還會保持一段時間。

　　一線城市成交量環比上升79%，同比下滑61%。除深圳外，北上廣均是環比上升同比下降，成交熱度仍不及去年同期。深圳2月成交量為一線城市中最低，僅為25萬方，但同、環比分別上升了78%和177%，整體成交量在2018年月均之上。總體來看，一線城市的政策調控依舊嚴苛，成交低迷的狀態尚未得到緩解，購房者觀望態度濃厚，后期成交量仍有極大可能在低位徘徊。

　　二三線城市成交量走勢同樣是環比上漲同比下跌，漲跌幅均在50%以內。鄭州、濟南、大連、東莞環比增幅較為顯著，均突破了100%。同比除鄭州、徐州外，其余城市全線下跌，不及去年同期。值得關注的是，大連在本月出臺新政，對本市戶籍居民擁有2套及以上住房的，暫停向其銷售限制區住房，限制區新購住房滿2年方可交易，二套首付不低于60%。

　　從成交數據我們不難看出政策的“末班車”效應還是較為明顯，3月大連成交量為59萬方，環比上漲了122%，與去年同期相比微降6%，遠高于2018年月均，隨著后期行政調控和金融收緊同時作用，有助于過熱區域“降溫”，成交復歸“理性”，此外，大連調控新政也側面反映了政府調控思路正從“因城施策”升級為“因區施策”，根據不同區域的市場熱度采取差別化調控政策，不僅有助于局部市場降溫，而且能合理化引導購房客群，促進房地產市場健康有序的發展。

　　庫存：超4成城市庫存同比增幅超10%，近半數庫存消化周期超12個月

　　3月，在供應顯著放量下成交量也開始回暖，大部分城市呈現供不應求的格局，重點城市商品住宅供求比普遍下滑，海口、長春不足0.3，僅南昌、武漢、濟南、南寧、佛山5市供求比大于1。供不應求顯著也導致近9成城市庫存環比持續下降，其中降幅最大的為海口達32%，其余城市下降幅度控制在10%以內，同比來看大多數城市庫存量也明顯少于往年同期水平，沈陽仍為庫存量最大的城市。

　　從消化周期來看，雖然成交有所回升，但相較庫存來看成交量整體上依然處在較低水平，因此本月重點城市商品住宅去化周期持續拉長，僅合肥、青島、長春等5市環比下滑。北京、大連、濟南消化周期已超過30個月，深圳、廈門、無錫等市本月消化周期也超過20個月，但庫存壓力還在可控范圍內。

　　成交結構：改善類產品走俏，中高檔成交占比全線提升

　　從價格段分布來看，高檔產品成交回落明顯，北京、深圳分別下滑11%和5%，僅上海上漲9個百分點。中高檔產品全線回升，其中上海、深圳漲幅最大，均為10個百分點;中檔產品表現分化，北京大漲37%，上海下滑17個百分點，深圳略降6%。低檔和中低檔產品整體成交繼續下滑，北京降幅最大超10%，上海變化幅度在2%以內，深圳中低檔產品小幅回升2個百分點，低檔產品基本與上月持平。整體來看，市場上改善型需求不斷釋放，中高檔產品受到消費者青睞。

　　從面積段分布來看，90平方米以下小戶型產品成交比重持續減少，但仍占據北京、深圳市場成交絕對份額;90-144平方米產品幾乎全線上揚，漲幅均控制在10%以內。大戶型方面144-200平方米產品也有一定客群，上海、北京成交占比小幅回升2個百分點左右;此外上海200平方米以上的產品下跌4個百分點，北京、深圳基本持平。綜合來看，3月市場成交產品類型還是更傾向于剛需首改類產品。

　　土地：成交規模同環比皆大幅回升，三四線市場份額快速擴大

　　春節周期影響過后，3月份土地市場成交規模出現周期性回升，但由于大多數城市尚未制定年內土地供應計劃，在加之3月份要召開兩會，土地市場供應尚未全部打開，成交量仍低于2018年1月。

　　具體來看，3月CRIC監測的300城經營性土地成交共2501幅，環比上升29%，同比來看也有38.3%的增幅;成交建筑面積16980萬平方米，同、環比分別上上升68%和40%;成交均價方面，3月份300城土地平均樓板價為2501元/平方米，較2月份上升了26%，但是同比來看卻下降了20.8%。從各能級表現來看，一、二線城市成交占比出現回落，分別回落了11個和19個百分點，這是3月份成交均價不及去年同期主要原因。

　　環比來看，在三四線城市成交占比上升的情況下，成交均價反而出現環比上升，這一方面說明了目前一二線城市市場高價地占比大幅降低，另一方面也印證著三四線城市土地價格的不斷攀升，本月金華、佛山、贛州等7座城市均有地塊樓板價超過1萬元/平方米，相比2月份多出了4座城市。

　　溢價率方面，3月份整體溢價率為27.9%，較2月份上升了5.2個百分點，這主要是還是依靠三四線城市溢價率上升、以及成交比重增加的雙重推動，3月份三四線城市平均溢價率為38.2%，較2月份增加了5.9個百分點。 

　　分能級來看，一線城市3月份成交建筑面積143.38萬平方米，環比上月大跌61%，同比下滑35%;成交金額68.76億元，同環比跌幅均超過八成;平均成交樓板價4796元/平方米，同比下降70%，環比下跌57%;平均溢價率更是下滑至0%。

　　二線城市本月成交建筑面積2790萬平方米，同比上升24%，環比下跌15%，成交金額同比持平，環比下滑40%，“價跌”特征顯著，本月均價3431元/平方米，同環比分別下跌20%和28%。二線城市中鄭州土地市場成交最為活躍，成交建筑面積達到了725萬平方米，共有61塊土地成交，但絕大多數宅地為底價成交，唯一高溢價地塊為新鄭市孟莊鎮商辦地塊，溢價率為148%，但聯系1536元/平方米的樓板價來看，仍舊遠遠算不上高價地塊。

　　三四線城市本月成交建筑面積14047萬平方米，同環比分別上升84%和65%，成交金額2079億元，同環比分別上升105%和79%，是唯一量價齊增的城市能級，本月三線城市土地成交均價1480元/平方米，環比上升8%。徐州、鹽城、佛山等市成交明顯放量，菏澤本月菏澤土地成交建筑面積達到1100萬平方米，共計成交51幅地塊，不過大部分地塊還是以底價成交。三四線城市高溢價地塊更多地集中在了華東六省一市，如滁州、臺州、佛山本月均有多塊土地高溢價成交，但對比土地樓板價和住宅銷售價格來看，這些高溢價地塊的盈利空間依舊存在，以滁州為例，本月高溢價地塊的平均樓板價約為1800元/平方米，相對于目前5000-6000元/平方米的均價而言，仍然處在相對合理的范疇。

　　綜觀：一、二線供求企穩回升，三四線下半年料將迎來調整壓力

　　綜合來看，受上月基數較低而去年同期基數較高的影響，供應、成交穩步回升的情況表現為環比大增而同比銳減，市場基本延續平穩的主基調。展望未來，我們認為，熱點一二線城市供應、成交有望小幅回升，三四線城市市場紅利大都提前兌現，“去庫存”已不再是目前發展的主要目標，越來越多的三四線城市開始收緊調控加入“限售”行列，政府和企業對市場供求風險的理解更加深刻，部分房價上漲過快的城市可能會迎來新一輪調控，三四線城市的市場熱度有望在下半年回歸理性。